Erstatning, beregning og utbetaling

En grunneier har krav på det høyeste av salgsverdi eller bruksverdi. Bruksverdi er aktuelt for eksempel når det er snakk om tapte leieinntekter. I noen tilfeller kan det være at grunneier har krav på gjenervervserstatning. For dette foreligger det helt spesielle vilkår i ekspropriasjonserstatningslova.

Sporveien benytter ekspropriasjonserstatningsreglene som grunnlag også når vi tilbyr erstatning i minnelige forhandlinger. Dette er for å sikre likebehandling av grunneiere, og at vi benytter skattebetalernes penger på riktig måte. I praksis betyr dette at vårt mål er at den erstatningen du får tilbud om fra oss, skal være lik den du oppnår gjennom et avtaleskjønn eller ekspropriasjonsskjønn. De tilbud Sporveien fremmer er basert på norsk lov, rettspraksis, markedssituasjon og faglig skjønn i den enkelte sak.

Når erstatningen er fastsatt enten ved skjønn eller avtale, vil du normalt få sluttoppgjør når Sporveien overtar arealene som er ervervet. Avtale eller skjønn kan ha egne bestemmelser om når utbetaling skal skje.

Erstatning utbetales direkte til grunneier normalt innen fire uker etter at avtale er inngått. Ved større erstatninger orienteres vanligvis panthavere. Restbeløpet, inkludert renter (sluttoppgjør), utbetales  når de nye grensene er fastlagt.

Dersom ikke hele erstatningen kan utbetales når Sporveien overtar arealet, har du krav på renter. Hvor stor renten er fremgår i avtalen som er inngått eller er avgjort i et eventuelt skjønn.

Alle berørte hjemmelshavere som avgir grunn eller rettigheter, vil få erstatning basert på sitt økonomiske tap. Det er viktig å være klar over at det kun er økonomisk tap som dekkes. Vi sender tilbud om minnelig avtale med erstatning til alle direkte berørte grunneiere og rettighetshavere. Eiendommer som er nabo til våre tiltak, har som hovedregel ikke krav på erstatning.

Som grunneier har du også en tilpasningsplikt. Det vil si at du også har et ansvar for å tilpasse bruken av din eiendom for å minimere det økonomiske tapet. Det kan for eksempel bety at du må endre bruken av eiendommen ved å flytte parkeringsplasser, eller at du ikke kan oppføre garasje på et areal du vet kommer til å måtte erverves.

Erstatningen skal minimum dekke eiendommens markeds- eller bruksverdi når vi innløser eller erverver en bolig eller hel eiendom.

Dersom erstatningen av markedsverdien ikke dekker nok til å holde eieren skadesløs, skal erstatningen normalt dekke kjøp av eiendom med tilnærmet samme standard og type i samme område. Dette prinsippet kan også gjelde fritidsboliger og eiendommer der eieren driver egen næringsvirksomhet.

Unntaksvis kan nybygg være aktuelt hvis det ikke er nok bruktboliger i markedet. Sporveien dekker dokumentavgift og tinglysningsgebyr ved kjøp av ny bolig. I noen tilfeller kan vi også dekke flytteutgifter og nødvendige tilpassinger i ny bolig.

Dette er noe som må avklares med den enkelte. Sporveien har ingen plikt til å tilby annen eiendom som erstatning.

Normalt vil den enkelte grunneier og Sporveien innhente hver sin takst som grunnlag til forhandlingene. Takstene tar vanligvis utgangspunkt i eiendommens markedsverdi, hvor man ser bort fra verdipåvirkningen av utbyggingen og reguleringsplanene for utbyggingen.

Alle mur- og naglefaste innretninger følger eiendommen som ved et vanlig salg. Løsøre skal fjernes av grunneier. Eiendommen skal være ryddet og løsøre fjernet når Sporveien overtar.

Grunneier skal ha erstattet sitt økonomiske tap som følge av at deler av eiendommen blir berørt av utbyggingen. Dette gjelder også rettigheter på gjenværende eiendom, f.eks. til atkomst og veg. Ved delavståelse benyttes “differanseprinsippet”, som vil si at eiendommens verdi vurderes med og uten det avståtte arealet. Prinsippet er etablert gjennom lang rettspraksis. 

For produksjonsarealer som jord- og skogbruk, knytter erstatningen seg normalt til avkastning (bruksverdien) fra de avståtte arealene. 

Verdien av arealet vurderes konkret for den enkelte eiendom. Alt areal på en eiendom har ikke alltid samme verdi. En grunnavståelse nær husveggen gir større reduksjon i gjenværende eiendoms salgsverdi enn en like stor arealmessig avståelse lenger unna huset. Arealer med spesielle kvaliteter som sitteplasser, utsiktspunkt, strandlinje, mulighet for å fradele eiendom osv., gjør at endringer i salgsverdi må vurderes særskilt. Normalt er det slik at jo mindre eiendommen er, jo mer vil verdien av resteiendommen bli påvirket av avståelsen. 

Vegetasjon og beplantning blir verdsatt ut fra den innvirkning de har på eiendommens omsetningsverdi. Garasjer, småhus, byggverk på næringseiendommer herunder landbrukseiendommer verdsettes ut fra kostnaden ved oppføring av tilsvarende bygning. Fra anleggskostnaden gjøres det fradrag bl.a. for hensiktsmessighet, slitasje og elde.

Det skilles mellom spesielle og alminnelige ulemper. Spesielle ulemper er ulemper på resteiendommen som er en direkte følge av arealavståelsen. Spesielle ulemper erstattes særskilt. Alminnelige ulemper er tiltak som berører en større krets av eiendommer uavhengig av om grunnarealer avstås. Dette gjelder for eksempel støv og støy. Alminnelige ulemper erstattes normalt ikke. Erstatning for økonomisk tap kan likevel gis der ulempene overgår det som etter rettspraksis bør tåles i naboforhold.

For dyrka mark erstattes tapt inntekt med utgangspunkt i hva slags avling som normalt produseres på arealet, og hvilken type drift eiendommen har. For skogsareal erstattes tapt inntekt med utgangspunkt i bonitet og skogstype. Hogstmoden skog erstattes som om grunneier solgte tømmeret selv. Ungskog vurderes ut fra fremtidig avkastning når skogen normalt ville blitt avvirket. Ulemper for gjenværende eiendom erstattes. Eksempler på dette kan være dårligere arrondering og lengre kjøreavstander til eiendommens landbruksarealer.

Erstatningen skal dekke det økonomiske tapet som følge av at Sporveien bruker arealet ved anleggsgjennomføringen. For eksempel dekkes tapte leieinntekter fra parkering, mens bruk av hager normalt ikke medfører et økonomisk tap. Ved midlertidig bruk av landbruksareal, erstattes tapt avling med utgangspunkt i hva som normalt dyrkes på arealet. I tillegg erstattes nedsatt produksjonsevne etter at arealene er tilbakeført og tatt i bruk til landbruksproduksjon. Sporveien er ansvarlig for istandsetting av arealer etter endt anleggsperiode.

Det er ingen fast grense for hvor langt ned i grunnen en eiendom går. Eiendomsretten strekker seg så langt ned det er sannsynlig at en eier kan tenkte seg å utnytte grunnen. Tunneler bygges vanligvis uten spesiell tillatelse fra grunneier på overflaten. Der det er liten avstand ned til tunneltaket, kan det bli restriksjoner på bruken av arealene over tunnelen, som krever grunnerverv. Slike restriksjoner vil fremgå av reguleringsplanen.